Kedy môže prenajímateľ zvýšiť nájomné podľa zmluvy

Prenajímateľ môže zvýšiť nájomné len vtedy, ak to umožňuje nájomná zmluva, dodatok alebo dohoda s nájomcom. Pred podpisom si preto overte, či zmluva obsahuje ustanovenia o zmene nájomného, indexácii alebo jednostrannom zvýšení.

V skratke

Zvýšenie nájomného nie je voľná vec prenajímateľa. Závisí od toho, čo ste si dohodli v zmluve a či existuje zákonný dôvod na zmenu. Ak zmluva hovorí len o pevnej sume bez možnosti úpravy, prenajímateľ nemusí mať právo nájomné meniť bez vášho súhlasu.

Všeobecný prehľad kontroly nájomnej zmluvy nájdete v článku Nájomná zmluva: čo skontrolovať pred podpisom.

Kedy môže dôjsť k zvýšeniu nájomného

V praxi sa zvýšenie nájomného môže opierať o:

• dohodu strán — obaja súhlasíte s novou sumou,
• zmluvné ustanovenie — zmluva už vopred upravuje podmienky zmeny,
• dodatok k zmluve — nová suma sa dohodne písomne,
• predĺženie nájmu — pri novej dobe nájmu sa môže dohodnúť aj nové nájomné.

Bez takéhoto podkladu nemusí byť jednostranné zvýšenie opodstatnené.

Čo hľadať v zmluve

Pri kontrole zmluvy si všímajte tieto formulácie:

• „nájomné sa zvyšuje ročne o X %“,
• „nájomné sa upravuje podľa indexu životných nákladov“,
• „prenajímateľ je oprávnený nájomné zvýšiť po uplynutí jedného roka“,
• „pri predĺžení zmluvy sa nájomné dohodne znovu“.

Ak takéto ustanovenie nájdete, zistite:

• kedy presne môže zvýšenie nastať,
• ako sa nová suma vypočíta,
• či musí prenajímateľ zmenu vopred oznámiť,
• či máte právo zmenu odmietnuť alebo zmluvu ukončiť.

Zvýšenie pri predĺžení nájmu

Pri nájme na dobu určitú sa často rieši nájomné znova pri predĺžení zmluvy. To nie je automaticky to isté ako zvýšenie počas trvania nájmu, ale v praxi môže mať rovnaký účinok na vašu peňaženku.

Viac o dobe určitej a predĺžení nájdete v článkoch:

• Nájom na dobu určitú: čo sa stane po jeho skončení
• Automatické predĺženie nájomnej zmluvy

Indexácia a automatické úpravy

Niektoré zmluvy obsahujú doložku o indexácii nájomného. Môže odkazovať na konkrétny index alebo stanoviť pevné percento.

Pri takejto doložke si overte:

• aký index alebo vzorec sa používa,
• kedy sa úprava uplatní,
• či sa zmena počíta z aktuálnej sumy alebo z pôvodnej,
• či musí prenajímateľ zmenu oznámiť písomne.

Ak formulácia nie je zrozumiteľná, požiadajte o príklad výpočtu ešte pred podpisom.

Zvýšenie bez dohody — čo si overiť

Ak vám prenajímateľ oznámi zvýšenie nájomného, overte:

1. či na to má zmluvný podklad,
2. či dodržal postup podľa zmluvy,
3. či vás o zmene informoval vopred,
4. či nová suma zodpovedá dohodnutému spôsobu výpočtu.

Ak niektorý z týchto bodov chýba, zvýšenie nemusí byť voči vám účinné.

Modelový príklad

Zmluva stanovuje nájomné 500 eur mesačne na jeden rok. Obsahuje ustanovenie, že po uplynutí 12 mesiacov môže prenajímateľ nájomné zvýšiť najviac o 5 %, ak o tom nájomcu písomne informuje najmenej dva mesiace vopred.

Ak prenajímateľ po šiestich mesiacoch pošle e-mail so zvýšením o 10 %, môžete namietnuť, že:

• ešte neuplynula dojednaná lehota,
• zvýšenie presahuje dohodnutý limit,
• forma oznámenia nemusí zodpovedať zmluve.

Presný výsledok závisí od celého znenia zmluvy.

Čo skontrolovať vo svojej zmluve

• Je výška nájomného uvedená jasne?
• Existuje ustanovenie o zmene nájomného?
• Viete, kedy môže dôjsť k zvýšeniu?
• Je uvedený spôsob výpočtu alebo percento?
• Musí prenajímateľ zmenu vopred oznámiť?
• Je upravené, čo sa stane, ak so zvýšením nesúhlasíte?
• Je zvýšenie viazané na predĺženie zmluvy?

Na čo si dať pozor

Rizikové ustanovenia:

• „prenajímateľ môže nájomné kedykoľvek zmeniť“,
• nejasná indexácia bez vzorca alebo príkladu,
• zvýšenie bez povinnosti oznámenia,
• automatické zvýšenie pri predĺžení bez možnosti rokovania,
• zmiešanie nájomného s energiami bez jasného rozlíšenia.

Ak zmluva dáva prenajímateľovi príliš širokú voľnosť, zvážte úpravu alebo odbornú kontrolu.

Checklist

• Viem, aká je aktuálna výška nájomného.
• Viem, či zmluva umožňuje zvýšenie.
• Rozumiem spôsobu výpočtu novej sumy.
• Viem, kedy môže zvýšenie nastať.
• Viem, ako sa o zmene dozviem.
• Viem, čo môžem urobiť, ak so zvýšením nesúhlasím.
• Rozlišujem medzi zvýšením počas nájmu a novou sumou pri predĺžení.

Kedy zvážiť právnu pomoc

Právnu pomoc zvážte, ak:

• prenajímateľ zvýšil nájomné bez zmluvného podkladu,
• zmluva obsahuje nejasnú alebo jednostrannú doložku o zmene,
• vám hrozí okamžitým ukončením nájmu po odmietnutí zvýšenia,
• ide o výrazné zvýšenie, ktoré vám výrazne mení rozpočet,
• neviete posúdiť, či je indexácia vypočítaná správne.

Môžete si tiež nechať skontrolovať zmluvu cez analýzu nájomnej zmluvy.

Ako reagovať na oznámenie o zvýšení

Ak dostanete informáciu o zvýšení nájomného, postupujte pokojne a systematicky:

1. Prečítajte si celé oznámenie a porovnajte ho so zmluvou.
2. Overte, či prenajímateľ dodržal postup a termíny.
3. Vypočítajte si novú sumu podľa zmluvy.
4. Ak máte pochybnosti, požiadajte o písomné vysvetlenie.
5. Ak zvýšenie nemá opodstatnenie, reagujte písomne a uchovajte si kópie korešpondencie.

Nie každé oznámenie o zvýšení znamená, že musíte novú sumu akceptovať. Najskôr si overte, či je zákonné a zmluvné.

Zvýšenie nájomného a vaše možnosti

Ak so zvýšením nesúhlasíte, môžete zvážiť viacero krokov podľa situácie:

• požiadať o vysvetlenie zmluvného podkladu,
• navrhnúť dohodu o nižšej sume,
• požiadať o odklad účinnosti zvýšenia,
• zvážiť ukončenie nájmu, ak to zmluva umožňuje.

Každá z týchto možností má iné dôsledky. Ak napríklad zmluva výpoveď pred uplynutím doby nepripúšťa, ukončenie nájmu nemusí byť jednoduché. Preto je dôležité čítať zmluvu ako celok, nie len časť o nájomnom.

Prečo má zmysel riešiť nájomné už pri podpise

Mnohé spory o zvýšení nájomného vznikajú preto, že sa o nich začne hovoriť až po čase. Pri podpise zmluvy si preto overte:

• či je nájomné pevne stanovené,
• či existuje doložka o zmene,
• či rozumiete príkladu výpočtu,
• či viete, čo sa stane pri predĺžení nájmu.

Ak vám prenajímateľ hovorí, že „sa o tom porozprávame neskôr“, požiadajte o jasné písomné pravidlo už v zmluve.

Zdroje a ďalšie informácie

• Nájomná zmluva: čo skontrolovať pred podpisom
• Nájom na dobu určitú: čo sa stane po jeho skončení
• Automatické predĺženie nájomnej zmluvy
• Analýza nájomnej zmluvy

Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza individuálne právne poradenstvo.